f.a.q.'s

È un controllo tecnico che serve a verificare se un immobile è conforme alle normative urbanistiche, edilizie e catastali. Permette di individuare eventuali difformità prima di una compravendita, ristrutturazione o richiesta di mutuo.

È fortemente consigliato:

• prima di acquistare o vendere un immobile
• prima di una ristrutturazione
• prima di richiedere un mutuo
• in caso di eredità o divisioni immobiliari
• per evitare problemi in fase di atto notarile

Il controllo può includere:

• conformità urbanistica ed edilizia
• confronto tra stato di fatto e titoli abilitativi
• verifica catastale e planimetrie
• eventuali abusi o difformità
• vincoli urbanistici o paesaggistici

In caso di difformità:

• vengono segnalate e spiegate chiaramente
• si valuta se sono sanabili o meno
• viene proposta la soluzione tecnica più adatta così puoi decidere consapevolmente come procedere

Non è sempre obbligatoria per legge, ma è fondamentale. Senza conformità urbanistica:

• il notaio può rifiutare l’atto
• la banca può bloccare il mutuo
• il compratore può chiedere l’annullamento della vendita

Dipende dalla complessità dell’immobile e dalla documentazione disponibile. In genere:

• da pochi giorni a 1–2 settimane

Il costo varia in base a:

• tipologia e dimensione dell’immobile
• accessi agli atti comunali

Il preventivo viene sempre fornito prima dell’incarico

Sì, ed è ancora più importante. Gli immobili più vecchi spesso presentano:

• modifiche non autorizzate
• documentazione incompleta
• pratiche edilizie non allineate

Sì, ed è ancora più importante. Gli immobili più vecchi spesso presentano:

• privati cittadini
• acquirenti e venditori
• agenzie immobiliari
• notai
• imprese e investitori

L’APE è un documento obbligatorio che descrive la prestazione energetica di un immobile, attribuendo una classe energetica (da A4 a G) e indicando i consumi e gli interventi migliorativi consigliati.

Nel Lazio l'APE è obbligatorio in caso di:

• vendita di immobili
• locazione (nuovi contratti o rinnovi)
• annunci immobiliari
• nuove costruzioni
• ristrutturazioni importanti

La mancanza dell'APE comporta:

• sanzioni amministrative
• possibili problemi in fase di atto notarile
• difficoltà nell'ottenimento del mutuo
• irregolarità negli annunci immobiliari

L'APE deve essere redatto da un tecnico abilitato e certificatore energetico, iscritto al proprio albo professionale e accreditato presso la Regione Lazio.

Sì. Nel Lazio il sopralluogo dell'immobile è obbligatorio e indispensabile per la corretta redazione dell'APE. Non è possibile redigere un APE valido senza accesso all'immobile.

Il tecnico rileva:

• caratteristiche dell'involucro edilizio
• impianto di riscaldamento e raffrescamento
• produzione di acqua calda sanitaria
• serramenti, isolamento e orientamento
• dati dimensionali dell'immobile

Normalmente l'APE viene consegnato entro pochi giorni dal sopralluogo, salvo casi particolari o documentazione mancante.

Il costo varia in base a:

• tipologia e dimensioni dell'immobile
• complessità degli impianti
• ubicazione

👉 Il preventivo viene sempre fornito prima dell'incarico.

L'APE ha una validità di 10 anni, a condizione che:

• non vengano eseguiti interventi che ne modifichino la prestazione energetica
• gli impianti siano regolarmente manutenuti

L'APE deve essere registrato sul portale SIAPE della Regione Lazio. Solo dopo la registrazione il documento è valido a tutti gli effetti di legge.

Sì. L'APE permette di:

• conoscere i consumi energetici reali
• aumentare la trasparenza in fase di vendita o affitto
• valutare interventi di efficientamento energetico
• migliorare il valore dell'immobile

L'Attestato di Prestazione Energetica (APE) non è richiesto nei seguenti casi specifici:

• Immobili non riscaldati: magazzini, depositi, cantine, autorimesse, box auto
• Fabbricati in costruzione o ruderi: edifici allo stato di rustico, fabbricati privi di chiusure perimetrali, immobili inagibili o collabenti (categoria F/2)

Il condono edilizio è una procedura straordinaria che consente di regolarizzare opere edilizie realizzate senza titolo o in difformità, presentando apposita domanda secondo le leggi di condono previste dallo Stato.

No. Attualmente non sono attivi nuovi condoni edilizi, né a livello nazionale né regionale. Le pratiche riguardano domande presentate in passato e non ancora definite.

Nel Lazio si applicano i condoni previsti dalle leggi nazionali:

• Legge 47/1985
• Legge 724/1994
• Legge 326/2003

Oggi è possibile:

• integrare o completare domande di condono già presentate
• seguire l'iter per la definizione della pratica
• richiedere il rilascio della concessione in sanatoria

👉 Non è possibile presentare nuove domande per abusi recenti.

Dipende dalla legge di riferimento e dal Comune, ma in generale:

• ampliamenti entro i limiti consentiti
• cambi di destinazione d'uso
• opere interne non autorizzate

❗ Gli abusi in aree vincolate sono condonabili solo in casi specifici.

Non sono condonabili:

• abusi realizzati dopo le date limite di legge
• immobili in aree con vincolo assoluto
• nuove costruzioni non ammesse
• opere che non rispettano i requisiti minimi di sicurezza

Generalmente:

• domanda di condono presentata
• ricevute di pagamento dell'oblazione
• elaborati grafici
• relazione tecnica
• documentazione catastale
• eventuali integrazioni richieste dal Comune

I tempi dipendono:

• dal Comune
• dalla completezza della documentazione
• dalla legge di riferimento

👉 In alcuni casi possono essere molto lunghi.

Sì. Un immobile con abuso edilizio:

• non è regolare urbanisticamente
• può bloccare atto notarile e mutuo

La definizione del condono è spesso indispensabile per la vendita.

La pratica deve essere seguita da un tecnico abilitato, che verifica la sanabilità e gestisce i rapporti con il Comune.

No.

• Il condono è una misura straordinaria prevista da leggi specifiche
• La sanatoria edilizia (accertamento di conformità) riguarda abusi conformi alle norme vigenti

Il SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive) è il portale del Comune di Roma che gestisce tutte le pratiche amministrative e tecniche necessarie per l'avvio, la modifica o la cessazione di un'attività produttiva.

La pratica SUAP è necessaria in caso di:

• avvio di una nuova attività
• subentro o cambio gestione
• modifica dei locali
• cambio di destinazione d'uso
• variazione dell'attività svolta
• cessazione dell'attività

A titolo di esempio:

• negozi e attività commerciali
• bar, ristoranti e pubblici esercizi
• laboratori artigianali
• attività ricettive (B&B, affittacamere, case vacanza)
• studi professionali aperti al pubblico
• attività produttive e industriali

Le principali sono:

• SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività)
• SCIA unica
• SCIA condizionata
• comunicazioni di avvio attività
• richieste di autorizzazione

Sì. Nella maggior parte dei casi è necessario un tecnico abilitato che:

• verifica la conformità urbanistica ed edilizia
• controlla requisiti igienico-sanitari e antincendio
• redige gli elaborati tecnici
• trasmette la pratica al SUAP di Roma Capitale

Dipende dal tipo di pratica:

• con SCIA, l'attività può iniziare subito
• con SCIA condizionata, l'avvio è subordinato ai pareri degli enti
• con autorizzazione, è necessario attendere il rilascio

Se il locale non è conforme:

• la pratica SUAP può essere respinta o sospesa
• possono essere richiesti adeguamenti edilizi o impiantistici
• l'attività può essere sanzionata o chiusa

👉 È fondamentale una verifica tecnica preventiva.

In genere:

• planimetrie e relazione tecnica
• titolo di disponibilità del locale
• conformità urbanistica ed edilizia
• certificazioni impiantistiche
• requisiti igienico-sanitari
• documentazione antincendio (se richiesta)

I tempi variano in base alla pratica:

• SCIA semplice: immediata
• pratiche complesse: da alcune settimane a più mesi

Il costo dipende da:

• tipo di attività
• dimensioni del locale
• complessità della pratica

👉 Il preventivo viene sempre definito prima dell'incarico.

Sì. A Roma tutte le pratiche SUAP vengono presentate esclusivamente in modalità telematica tramite il portale SUAP di Roma Capitale.

Il SUAR (Sportello Unico Attività Ricettive) è il portale di Roma Capitale dedicato alla gestione delle pratiche per l'avvio, la modifica e la cessazione delle attività ricettive, sia alberghiere che extralberghiere.

A Roma il SUAR riguarda, tra le altre:

• B&B
• Affittacamere
• Case vacanza
• Ostelli
• Strutture alberghiere
• Alloggi per uso turistico (secondo normativa comunale)

La pratica SUAR è obbligatoria in caso di:

• avvio di una nuova attività ricettiva
• subentro o cambio titolarità
• modifica dei locali
• variazione del numero di camere o posti letto
• cessazione dell'attività

Nella maggior parte dei casi si presenta una:

• SCIA per attività ricettiva

L'attività può iniziare dalla data di presentazione, salvo verifiche successive da parte del Comune.

Sì. È necessario un tecnico abilitato che:

• verifica la conformità urbanistica ed edilizia
• controlla la destinazione d'uso
• redige planimetrie e relazione tecnica
• assevera il rispetto dei requisiti richiesti
• trasmette la pratica al SUAR di Roma Capitale

Tra i principali controlli:

• regolarità urbanistica e catastale
• requisiti igienico-sanitari
• altezze minime e superfici
• rispetto delle norme di sicurezza
• conformità degli impianti

👉 Una verifica tecnica preventiva è fondamentale per evitare blocchi o sanzioni.

Se emergono irregolarità:

• la pratica può essere sospesa o annullata
• il Comune può disporre sanzioni
• l'attività può essere chiusa

In molti casi è possibile intervenire con regolarizzazioni edilizie, se consentite.

Generalmente:

• titolo di disponibilità dell'immobile
• planimetrie e relazione tecnica
• asseverazioni del tecnico
• certificazioni impiantistiche
• documento d'identità del titolare
• eventuale APE

• Con SCIA SUAR l'attività può iniziare immediatamente
• I tempi dipendono dalla preparazione della documentazione tecnica

Il costo varia in base a:

• tipo di struttura
• dimensioni dell'immobile
• complessità delle verifiche

👉 Il preventivo viene sempre fornito prima dell'incarico.

Sì. Tutte le pratiche devono essere presentate esclusivamente online tramite il portale SUAR di Roma Capitale.

L'affrancazione è la procedura che consente di eliminare il vincolo del prezzo massimo di vendita sugli immobili realizzati in edilizia convenzionata (PEEP o ex PEEP) a Roma.

• Prima di vendere l'immobile a prezzo di mercato
• Quando il notaio richiede la rimozione del vincolo per rogare l'atto
• Per mutui o compravendite senza limitazioni

• Proprietari di immobili PEEP/ex PEEP con vincolo prezzo
• Eredi o acquirenti, se previsto dal notaio

• Atto di provenienza
• Convenzione urbanistica
• Dati catastali dell'immobile
• Documento d'identità del proprietario
• Eventuale delega al tecnico

• Tempi: da alcuni mesi a oltre un anno, a seconda dell'istruttoria comunale
• Costi: corrispettivo al Comune + spese tecniche e notarili, variabili in base a zona e dimensione dell'immobile

• In genere no, o solo con forti limitazioni
• Molti notai e banche non rogano né finanziano immobili senza affrancazione

Sì, un geometra, architetto o ingegnere è fondamentale per:

• verificare la convenzione
• predisporre la pratica
• coordinarsi con Comune e notaio

• Affrancazione: elimina il vincolo sul prezzo di vendita, ma non cambia la proprietà del terreno.
• Trasformazione: trasforma il diritto di superficie in piena proprietà, rendendo proprietario anche il terreno.

💡 Entrambe le pratiche possono essere necessarie a seconda della situazione dell'immobile.

La trasformazione è una procedura urbanistica con cui si richiede la trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà di un immobile costruito all'interno di convenzioni urbanistiche (come nei Piani di Zona o Piani di Edilizia Economica e Popolare - PEE.P.). In pratica: si passa dal possedere solo l'immobile (ma non il terreno) al possedere tutto l'immobile, terreno incluso, con effetti sul valore e sulla commerciabilità.

👉 Il proprietario dell'immobile o un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) incaricato. La domanda può essere presentata in proprio o tramite tecnico abilitato al SUET (Sportello Unico Edilizia Telematico).

📍 Le istanze di trasformazione (e affrancazione) si presentano esclusivamente online tramite la piattaforma SIAT -- Sistema Informativo Affrancazioni e Trasformazioni del Comune di Roma. Non è più possibile inviare la pratica via PEC o cartacea.

📄 Tipicamente servono:

• documentazione tecnica asseverata da un professionista;
• eventuale pagamento dei diritti di segreteria/diritti di trasformazione;
• copia di titoli urbanistici precedenti o convenzioni.

⮞ Il tecnico incaricato conosce l'elenco completo.

✅ Sì. Dal 2023 è disponibile una procedura semplificata per presentare l'istanza di trasformazione in modo digitale tramite SIAT, più snella e trasparente rispetto alla procedura tradizionale, soprattutto per casi standard.

💶 Il costo è definito dal Comune in base a parametri urbanistici, come valore del terreno e quote millesimali. ✔️ Il pagamento del corrispettivo può essere rateizzato prima della stipula dell'atto.

⏱️ I tempi variano in base alla completezza della documentazione e alla complessità della pratica, ma la digitalizzazione tramite SIAT dovrebbe ridurre i tempi rispetto al passato. Non esiste un termine unico valido per tutte le domande.

❗ Senza trasformazione o affrancazione:

• l'immobile può rimanere gravato da vincoli di prezzo massimo di cessione o da diritto di superficie;
• può essere più difficile vendere, donare o ipotecare l'immobile;
• il valore di mercato può risultare inferiore.

🔎 Dipende dal tipo di piano urbanistico (es. Piani di Zona convenzionati). Alcuni immobili non sono automaticamente trasformabili: il tecnico incaricato può verificare in base alla convenzione urbanistica.

• Affrancazione: elimina il vincolo sul prezzo di vendita, ma non cambia la proprietà del terreno.
• Trasformazione: trasforma il diritto di superficie in piena proprietà, rendendo proprietario anche il terreno.

💡 Entrambe le pratiche possono essere necessarie a seconda della situazione dell'immobile.

Una pratica catastale è un insieme di procedure tecniche e amministrative per aggiornare, rettificare o registrare dati catastali di un immobile presso l'Agenzia delle Entrate -- Catasto.

È necessaria in caso di:

• nuove costruzioni
• ristrutturazioni con variazioni planimetriche
• frazionamenti o fusioni di unità immobiliari
• cambio di destinazione d'uso
• regolarizzazione di abusi edilizi
• volture o successioni ereditarie

• Accatastamento (nuovo immobile)
• Variazione catastale (modifiche interne o ampliamenti)
• Frazionamento (divisione in più unità)
• Fusioni (unione di più unità)
• Rettifica (correzione dati errati)
• Visure catastali (controllo informazioni dell'immobile)

Le pratiche catastali devono essere presentate da un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) tramite il portale DOCFA o Sister dell'Agenzia delle Entrate.

Generalmente:

• planimetrie catastali aggiornate
• visure catastali
• atto di provenienza (compra-vendita, donazione, successione)
• relazione tecnica descrittiva delle modifiche
• documento d'identità del proprietario

I tempi dipendono dal tipo di pratica:

• Accatastamento o variazione semplice: 1--2 settimane
• Pratiche complesse (frazionamenti, fusioni, regolarizzazioni): alcune settimane fino a 2--3 mesi

Il costo varia in base a:

• tipologia e complessità della pratica
• dimensioni dell'immobile
• parcelle del tecnico incaricato

👉 Sempre previsto un preventivo chiaro prima dell'incarico.

Sì. La maggior parte delle pratiche oggi viene inviata telematicamente tramite il portale DOCFA o Sister dell'Agenzia delle Entrate. Alcune visure possono essere richieste anche online.

Aggiornare i dati catastali è fondamentale per:

• evitare sanzioni dall'Agenzia delle Entrate
• permettere compravendite regolari
• ottenere corretta classificazione e rendita dell'immobile
• regolarizzare immobili in caso di mutuo o successione

La successione è l'atto amministrativo tramite cui si comunica all'Agenzia delle Entrate il passaggio dei beni di una persona deceduta ai suoi eredi. Serve a regolarizzare catasto e imposte relative all'eredità.

La dichiarazione di successione deve essere presentata entro 12 mesi dalla data del decesso. È necessaria quando:

• si ricevono beni immobili
• si ricevono beni mobili registrati (auto, barche)
• si ricevono denaro, conti correnti o titoli
• si vuole regolarizzare la proprietà catastale degli immobili

La successione può essere presentata da:

• eredi
• amministratori dell'eredità
• delegati da tutti gli eredi

Spesso è utile rivolgersi a un tecnico abilitato (geometra, architetto, notaio) per la parte catastale e tecnica.

In genere:

• atto di morte
• stato di famiglia del defunto
• certificato catastale degli immobili
• visure catastali aggiornate
• atti di proprietà o atti notarili
• dati degli eredi
• eventuale procura o delega

• Successione: comunicazione ufficiale all'Agenzia delle Entrate e calcolo imposte dovute.
• Voltura catastale: aggiornamento della proprietà catastale degli immobili a nome degli eredi.

💡 Spesso la voltura segue subito la successione.

• Presentazione online tramite Sister o Fisconline: pochi giorni
• Pratiche complesse (beni immobili, conti esteri, quote societarie): alcune settimane

I costi includono:

• imposta di successione (percentuale sui beni ereditati)
• diritti catastali e ipotecari
• onorario del tecnico o consulente

Sì. L'Agenzia delle Entrate consente la presentazione tramite portale Fisconline o software Sister, anche con firma digitale del tecnico.

Sì, quando ci sono beni immobili, è consigliato un geometra per:

• predisporre le visure catastali
• aggiornare la mappa e planimetrie
• effettuare eventuali volture e aggiornamenti catastali

• si applicano sanzioni e interessi
• possono sorgere problemi legali con la proprietà dei beni
• impedisce la vendita o trasferimento degli immobili

La voltura catastale è la procedura che permette di aggiornare i dati catastali di un immobile, trasferendo la proprietà o altri diritti a un nuovo soggetto (ad esempio erede, acquirente o usufruttuario) presso l'Agenzia delle Entrate -- Catasto.

La voltura è necessaria in caso di:

• successione ereditaria (passaggio di proprietà agli eredi)
• acquisto di un immobile tramite compravendita
• donazione di beni immobili
• variazione di diritti reali (usufrutto, nuda proprietà, comproprietà)
• fusione o divisione di unità immobiliari

• Successione: comunicazione ufficiale all'Agenzia delle Entrate e calcolo imposte sulle eredità.
• Voltura: aggiornamento della proprietà catastale dell'immobile a nome dei nuovi titolari.

💡 Dopo la successione, è quasi sempre necessaria anche la voltura catastale.

• Eredi o acquirenti
• Amministratori dell'eredità
• Delegati da tutti i soggetti interessati

Deve essere presentata da un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) per garantire la corretta compilazione.

• Atto di provenienza (compravendita, donazione, successione)
• Visura catastale dell'immobile
• Dati anagrafici dei nuovi titolari
• Eventuale procura o delega
• Documentazione catastale precedente

• Online tramite Sister o Fisconline: pochi giorni
• Pratiche complesse o con più unità immobiliari: alcune settimane

Il costo varia in base a:

• numero e tipologia di immobili
• eventuali diritti catastali da versare
• parcella del tecnico incaricato

👉 Sempre fornito un preventivo chiaro prima dell'incarico.

Sì. La maggior parte delle volture oggi viene trasmessa telematicamente tramite portale Sister o Fisconline dell'Agenzia delle Entrate.

• la proprietà catastale non risulta aggiornata
• problemi con imposte, compravendite e mutui
• potenziali sanzioni dall'Agenzia delle Entrate

Sì. Il tecnico garantisce:

• correttezza dei dati catastali
• aggiornamento planimetrie
• compilazione DOCFA o pratiche telematiche

La tabella millesimale è un documento tecnico che definisce la quota di proprietà e di spese comuni di ciascun condomino all'interno di un condominio, espressa in millesimi.

Serve in caso di:

• Costituzione di un nuovo condominio
• Rifacimento o aggiornamento della tabella esistente
• Divisione di unità immobiliari (frazionamenti o fusioni)
• Modifica della destinazione d'uso di un appartamento
• Ricalcolo delle spese condominiali

• Tabelle millesimali: stabiliscono la quota di proprietà di ciascun condomino.
• Tabelle di ripartizione spese: determinano come vengono ripartite le spese comuni (manutenzione, riscaldamento, ecc.) sulla base dei millesimi.

💡 Le tabelle di ripartizione si basano sempre sui millesimi.

Le tabelle devono essere redatte da un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere), che:

• verifica le superfici e le volumetrie
• calcola i millesimi di proprietà e di spesa
• redige la tabella conforme alla normativa vigente

• planimetrie degli appartamenti e parti comuni
• regolamento di condominio
• dati catastali delle unità immobiliari
• eventuali variazioni di proprietà o destinazione d'uso

Dipende dalla complessità del condominio:

• Condominio semplice: 1--2 settimane
• Condominio complesso o con modifiche: fino a un mese

Il costo varia in base a:

• numero di unità immobiliari
• complessità del calcolo millesimale
• eventuali spese aggiuntive per rilievi o aggiornamenti catastali

👉 Viene sempre fornito un preventivo chiaro prima dell'incarico.

Sì, perché servono per:

• ripartire correttamente le spese condominiali
• validità delle assemblee condominiali
• eventuali contenziosi tra condomini

Le tabelle devono essere aggiornate in caso di:

• frazionamento o fusione di unità immobiliari
• modifiche strutturali del fabbricato
• variazione della destinazione d'uso
• cambiamenti importanti nelle parti comuni